Guida pratica investimento immobiliare

Guida pratica all'investimento immobiliare: come affrontare mutui, tasse e imposte

La questione della proprietà immobiliare è diventata uno dei temi più caldi del momento a causa dei cambiamenti repentini che hanno interessato diversi aspetti economici e normativi.

Il costo dei mutui è uno di questi, con i tassi che sono schizzati alle stelle nel giro di un solo anno. La situazione non è migliorata nemmeno per quanto riguarda i bonus fiscali, che sono stati ridotti a "detrazioni" fiscali, privando di fatto i proprietari di immobili della possibilità di cedere crediti o di richiedere lo sconto in fattura.

Ciò ha ovviamente avuto un impatto sui cittadini che si trovano ad affrontare una situazione piuttosto complessa. È dunque indispensabile che il Governo adotti misure adeguate per aiutare le famiglie e le imprese a gestire al meglio i propri beni immobiliari. Solo in questo modo sarà possibile prevenire una situazione di crisi economica che potrebbe avere pesanti ripercussioni sull'intera economia.

Quando si investe nel settore immobiliare, è fondamentale definire con chiarezza la propria finalità.

Se si ha intenzione di guadagnare dall'acquisto di una casa, è necessario decidere se rivenderla o affittarla. In entrambi i casi, occorrerà valutare attentamente il mercato immobiliare, la zona in cui si trova la proprietà e la sua attrattività. Inoltre, è importante considerare anche l'entità dei guadagni che si può ottenere, in relazione alle spese che si devono affrontare. Una volta identificata la finalità, si potranno adottare le strategie più adatte per raggiungere l'obiettivo desiderato.

La compravendita e le locazioni di immobili sono attività che possono essere svolte per la diversificazione del proprio portafoglio di investimento. Per tutte e due le situazioni è necessario pagare delle tasse sulla proprietà, che sono calcolate in base alla durata e alla tipologia della locazione o della compravendita. Per le locazioni, esistono due principali tipologie: quella turistica, con contratti brevi di durata non superiore ai 30 giorni, e quella tradizionale, con contratti a lungo termine come il "4+4" o il "transitorio per studenti". In entrambi i casi, esistono aliquote fiscali differenti che gravano sia al momento del rogito, sia al momento della dichiarazione dei redditi.

Se volete entrare nel mondo della locazione, è importante conoscere le aliquote fiscali previste!

Ad esempio, per le locazioni turistiche, è possibile usufruire di grandi portali come Airbnb o Booking, oppure affidarsi ad agenzie immobiliari o società di property management. Per le locazioni di lungo termine, invece, potrete scegliere tra diverse soluzioni che si adattano alle vostre esigenze. Se desiderate investire in immobili, sia comprandoli che affittandoli, è fondamentale conoscere le aliquote previste dalla legge, in modo da evitare di incorrere in sanzioni e di avere una gestione più efficiente delle tasse.

Nel campo delle locazioni, la soluzione di gran lunga preferita è diventata la “cedolare secca”, ossia quel regime che permette di pagare sui canoni un’imposta fissa al 21% (utilizzabile anche sugli affitti brevi), a eccezione dei contratti a canone concordato dove si paga solo il 10%.

I rilievi del Fisco

Per chi desidera intraprendere una attività di locazione a reddito, è fondamentale considerare diversi aspetti prima di iniziare.

Innanzitutto, occorre stabilire se operare come privato o costituendo un'impresa. L'Agenzia delle Entrate ha stabilito che non è tanto il numero di operazioni a definire l'attività di impresa, quanto la frequenza (ad esempio, una persona che prenda una nuova casa da mettere a reddito ogni anno) o la complessità dell'operazione.

Inoltre, è necessario considerare aspetti quali la scelta dell'immobile, la localizzazione, le modalità di gestione e le tasse da pagare. Per quanto riguarda la scelta dell'immobile, è importante considerare fattori come la dimensione, la destinazione, gli arredi e le ristrutturazioni necessarie. La localizzazione deve essere ponderata in base alla presenza di servizi di base e alla richiesta immobiliare nella zona. Per quanto riguarda la gestione, occorre prendere in considerazione alcune pratiche come la manutenzione, l’amministrazione, la gestione dei pagamenti e il marketing. Infine, è importante conoscere le tasse dovute, come l'IRPEF, l'imposta di registro e l'imposta di bollo.

Per concludere, è essenziale prendere in considerazione tutti questi aspetti prima di intraprendere una attività di locazione a reddito, sia come privato sia come impresa. Scegliere la soluzione più adeguata può aiutare a ottenere il massimo rendimento dall'investimento e a gestire al meglio l'immobile.

I punti a favore dell’operazione da privato sono numerosi

Tra essi troviamo la possibilità di sfruttare nel rogito il meccanismo “prezzo/valore” che permette di pagare le imposte sul valore catastale (quasi sempre più basso) e non sul prezzo della transazione.

Potrete anche beneficiare di vari bonus edilizi riservati alle persone fisiche, per effettuare lavori sull'immobile. Inoltre, potrete usufruire della cedolare secca sulla locazione, e non pagare tasse sulla plusvalenza, nel caso la casa venga rivenduta dopo cinque anni, o di pagarla in misura del 26% se entro i 5 anni. Infine, se per investimento si compra una casa nuova in classe A o B, per il 2023 è prevista la facoltà di detrarre l’Iva.

D’altro canto, se decidete di agire tramite società, potrete portare in deduzione i costi riferiti agli immobili (per esempio spese di condominio, manutenzione ecc..), beneficiare della detrazione Iva sugli acquisti, e anche trasferire più facilmente gli immobili ai figli. Insomma, i vantaggi dell’operazione da privato e da società sono diversi, e dipendono da vari fattori: è quindi importante valutare attentamente entrambe le opzioni prima di prendere una decisione.

Questo è vero specialmente se si investe in una pluralità di immobili, perché se questi vengono messi “in pancia” a una società, il trasferimento potrà essere fatto in parti uguali (ossia trasferendo quote uguali del capitale), senza dover dividere tra i figli immobili diversi, che naturalmente avranno valori non identici, con il rischio di scontentare qualcuno.

Valutare se pagare tutta l’operazione con liquidità propria o ricorrere al mutuo bancario è una scelta fondamentale per evitare di incorrere in spese ricorrenti eccessive. Il finanziamento, infatti, può portare a una spesa aggiuntiva che incide sui costi e, di conseguenza, sul rendimento complessivo dell’investimento.

Tuttavia, ricorrere a un mutuo bancario può avere anche numerosi vantaggi, come la possibilità di intraprendere un'operazione di maggior respiro o di rendere disponibile una certa somma di liquidità, utile per individuare altre opportunità di investimento parallele.

Considerare con attenzione tutti i fattori in gioco è il modo migliore per decidere se ricorrere al mutuo bancario e quale sarà la scelta più conveniente per ottenere il massimo rendimento dall’investimento.